Wohnen ohne Eigentum: Warum Mieten nicht automatisch die schlechtere Lösung ist
Kategorie
Datum
„Du zahlst doch jeden Monat Miete und hast am Ende nichts.“ Diesen Satz hat vermutlich schon fast jeder gehört, der zur Miete wohnt.
Die klassische Gegenrechnung klingt zunächst ziemlich überzeugend: Wer 30 Jahre lang Miete zahlt, hat danach keine Wohnung. Wer stattdessen eine Immobilie kauft und seinen Kredit abbezahlt, besitzt irgendwann ein Haus oder eine Wohnung.
Damit scheint die Sache eigentlich klar.
Nur ist das Leben leider etwas komplizierter als diese Rechnung.
Denn Eigentum kostet Geld. Mieten kostet Geld. Beide Modelle haben Vorteile, Nachteile und Risiken. Und welche Variante besser passt, hängt nicht nur vom Einkommen ab, sondern auch von Alter, Lebensplanung, Wohnort, beruflicher Situation und der Frage, wie viel finanzielle Freiheit man eigentlich behalten möchte.
Deutschland ist eher ein Mieterland
Deutschland ist im europäischen Vergleich ein Sonderfall. 2024 lebten laut Eurostat 53 Prozent der Bevölkerung in Deutschland zur Miete. Damit war Deutschland das einzige EU-Land, in dem Mieten häufiger vorkam als selbst genutztes Wohneigentum.
Auch die Zahlen von Destatis zeigen eine Eigentumsquote von 41,9 Prozent der Haushalte.
Das bedeutet gleichzeitig: Die Mehrheit der deutschen Haushalte besitzt keine selbst bewohnte Immobilie.
Und diese Menschen machen deshalb nicht automatisch etwas falsch.
Mieten hat einen Vorteil, über den selten gesprochen wird
Mieten wird häufig als „Geld zum Fenster hinauswerfen“ dargestellt. Dabei kauft man mit der Miete etwas sehr Konkretes:
Wohnraum und Flexibilität.
Wenn du heute eine Wohnung mietest und in fünf Jahren einen neuen Job 300 Kilometer entfernt annimmst, kannst du vergleichsweise unkompliziert umziehen.
Wenn du Eigentümer bist, sieht die Sache anders aus. Dann hängen an einem Umzug möglicherweise ein Verkauf, eine neue Finanzierung, Maklerkosten, Notar, Grundbuch, Steuern und die Frage, ob sich die Immobilie überhaupt zum gewünschten Zeitpunkt zu einem vernünftigen Preis verkaufen lässt.
Mieten kann deshalb gerade für Menschen sinnvoll sein, deren Leben noch nicht festgelegt ist.
Beruflicher Wechsel? Neue Partnerschaft? Kinder? Trennung? Auswanderung? Wechsel von Stadt zu Land? Eine Mietwohnung kann in solchen Situationen ziemlich praktisch sein.
Eigentum hat dafür einen entscheidenden Vorteil
Natürlich wäre es falsch, die Vorteile des Eigentums kleinzureden. Ist der Kredit irgendwann abbezahlt, fällt eine der größten monatlichen Belastungen weg. Die Immobilie bleibt.
Und sie kann im Alter eine wichtige Rolle spielen.
Wer beispielsweise mit 35 eine Wohnung kauft und sie bis zum Renteneintritt weitgehend oder vollständig abbezahlt, besitzt mit 67 einen erheblichen Vermögenswert und muss keine Miete mehr bezahlen. Das kann ein enormer Vorteil sein.
Allerdings sollte man dabei nicht vergessen, dass eine schuldenfreie Immobilie nicht bedeutet, dass Wohnen kostenlos wird. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Hausgeld, Wartung und Reparaturen bleiben. Bei einem eigenen Haus kann irgendwann das Dach kommen, die Heizung, die Fassade, die Fenster oder die Garage.
Die Verbraucherzentrale weist deshalb ausdrücklich darauf hin, dass auch für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden sein sollte.
Der berühmte Satz „Dann gehört es mir“ stimmt also. Aber bis dahin gehört auch eine ganze Menge Verantwortung dazu.
Immobilien sind außerdem nicht gerade billig
Die Preise für Wohnimmobilien haben sich in Deutschland langfristig deutlich verändert.
Nach den aktuellen Zahlen von Destatis lagen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen 2025 bundesweit rund 82 Prozent über dem Niveau von 2010.
Nach dem deutlichen Preisrückgang 2023 und 2024 sind die Preise inzwischen wieder gestiegen. Im ersten Quartal 2026 lagen die Wohnimmobilienpreise 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal. Das bedeutet nicht, dass Immobilien zwangsläufig eine schlechte Investition sind. Es zeigt aber, dass die einfache Rechnung „Immobilien steigen immer“ ebenfalls nicht funktioniert.
Es gibt Phasen mit stark steigenden Preisen. Es gibt Phasen mit fallenden Preisen. Und vor allem gibt es enorme regionale Unterschiede.
Eine Wohnung in einer attraktiven Großstadt ist etwas völlig anderes als ein großes Haus in einer strukturschwachen Region.
Kaufen bedeutet nicht nur Kaufpreis
Ein häufiger Fehler bei der persönlichen Rechnung ist, ausschließlich den Kaufpreis mit der Miete zu vergleichen.
Eine Immobilie für 400.000 Euro kostet schließlich nicht einfach 400.000 Euro. Dazu kommen beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell eine Maklerprovision.
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Erwerbsnebenkosten bereits etwa zehn Prozent des Kaufpreises erreichen können. Bei 400.000 Euro wären das grob 40.000 Euro zusätzlich.
Und damit steht die erste Küche noch nicht drin und das alte Badezimmer ist auch noch nicht renoviert. Bei einem älteren Haus können Sanierungen schnell weitere größere Beträge verschlingen. Das sollte bei jedem Vergleich berücksichtigt werden.
Was passiert mit dem Geld, das ein Mieter nicht in die Immobilie steckt?
Ein Vergleich. Nehmen wir zwei Personen mit ähnlichem Einkommen.
Person A kauft eine Wohnung und steckt einen großen Teil ihres verfügbaren Geldes in Eigenkapital und Kreditrate.
Person B bleibt zur Miete wohnen.
Person B besitzt dafür möglicherweise mehr finanzielle Flexibilität und kann einen Teil des Geldes sparen oder investieren. Das kann beispielsweise über Tages- und Festgeld, Wertpapiere, Fonds oder andere Anlagen geschehen. Damit kommt ein wichtiger Punkt ins Spiel:
Mieten ist nicht automatisch finanziell besser. Kaufen aber auch nicht.
Entscheidend ist, was mit dem Geld passiert. Wer zur Miete wohnt und jeden Monat das gesparte Geld für Restaurantbesuche, Urlaube und neue Elektronik ausgibt, baut dadurch natürlich kein Vermögen auf.
Wer dagegen langfristig konsequent spart und investiert, kann auch ohne eigene Immobilie erhebliches Vermögen aufbauen.
Die Verbraucherzentrale weist bei der Altersvorsorge ebenfalls darauf hin, dass es nicht die eine richtige Lösung gibt und verschiedene Bausteine miteinander kombiniert werden können.
Die Immobilie als Altersvorsorge
Das eigene Haus wird in Deutschland gerne als besonders sichere Altersvorsorge betrachtet. Und dafür gibt es gute Gründe.
Eine abbezahlte Immobilie kann im Ruhestand die Wohnkosten erheblich reduzieren.
Außerdem besitzt man einen Vermögenswert, der im Notfall verkauft, vermietet oder unter bestimmten Voraussetzungen anderweitig genutzt werden kann. Aber auch hier gibt es eine Schwachstelle:
Eine Immobilie ist nicht besonders flexibel.
Wenn du im Alter plötzlich eine kleinere Wohnung möchtest, weil das Haus mit 160 Quadratmetern zu groß geworden ist, musst du dich mit einem Verkauf oder einer Vermietung beschäftigen.
Und wenn dein gesamtes Vermögen in der eigenen Immobilie steckt, kannst du nicht einfach einen Teil davon verkaufen, um beispielsweise eine größere finanzielle Lücke zu schließen.
Ein Wert von 500.000 Euro auf dem Papier bedeutet nicht automatisch 500.000 Euro auf dem Konto.
Miete kann im Alter allerdings auch zum Problem werden
Die Gegenargumente gehören genauso dazu.
Wer mit 70 oder 75 weiterhin zur Miete wohnt, muss auch dann jeden Monat seine Miete bezahlen. Und niemand kann heute garantieren, wie sich Mieten in den kommenden Jahrzehnten entwickeln.
Wer dagegen eine selbst genutzte Immobilie besitzt und den Kredit vollständig zurückgezahlt hat, hat in dieser Hinsicht einen großen Vorteil.
Deshalb kann Eigentum durchaus ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein.
Aber es sollte nicht der einzige Baustein sein.
Auch ein Mieter kann Vermögen aufbauen.
Und ein Immobilienbesitzer kann trotz wertvoller Immobilie finanziell knapp dastehen.
Freiheit sieht für jeden Menschen anders aus
Für den einen bedeutet Freiheit: „Mir gehört meine Wohnung.“
Für den anderen bedeutet Freiheit: „Ich kann jederzeit umziehen, wenn ich möchte.“
Beides ist nachvollziehbar.
Ein Eigentümer kann Wände herausreißen, eine Küche einbauen oder das Badezimmer renovieren, ohne einen Vermieter um Erlaubnis zu bitten.
Ein Mieter kann dagegen relativ unkompliziert die Wohnung wechseln, wenn ihm die Gegend nicht mehr gefällt.
Der eine besitzt vier Wände. Der andere besitzt mehr Beweglichkeit.
Welche Form von Freiheit wichtiger ist, hängt ziemlich stark vom eigenen Leben ab.
Die persönliche Lebensplanung entscheidet mit
Wer mit 25 Jahren in einer Großstadt lebt, gerade seinen ersten Job begonnen hat und nicht weiß, wo er in zehn Jahren sein wird, muss sich nicht zwangsläufig sofort auf eine Immobilie festlegen.
Wer dagegen mit 40 Jahren einen sicheren Arbeitsplatz hat, in einer bestimmten Region bleiben möchte, eine Familie gegründet hat und ausreichend Eigenkapital besitzt, kann mit einem Kauf ganz anders rechnen.
Und wer mit 55 Jahren über einen Kauf nachdenkt, sollte wiederum andere Fragen stellen als jemand mit 30.
Wie lange möchte ich dort wohnen?
Wie hoch ist die Finanzierung?
Wie sicher ist mein Einkommen?
Was passiert bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit?
Wie hoch sind die laufenden Kosten?
Welche Renovierungen stehen in den nächsten Jahren an?
Und wie sieht die Immobilie aus, wenn ich vielleicht einmal 75 bin?
Das sind deutlich wichtigere Fragen als die pauschale Aussage:
„Mieten ist rausgeworfenes Geld.“
Vielleicht ist die beste Lösung weder Miete noch Eigentum
Es gibt noch eine dritte Möglichkeit.
Nicht alles auf eine Karte setzen.
Wer zur Miete wohnt, kann gleichzeitig Vermögen aufbauen.
Wer eine Immobilie besitzt, kann zusätzlich liquide Rücklagen und andere Anlagen haben.
Dadurch entsteht eine gewisse Unabhängigkeit von der Entwicklung eines einzigen Vermögenswertes.
Denn auch Immobilien können an Wert verlieren.
Eine Region kann wirtschaftlich schwächer werden. Eine Wohnung kann an Attraktivität verlieren. Infrastruktur kann sich verändern. Eine Immobilie kann Sanierungsbedarf entwickeln.
Dass eine Immobilie „immer“ eine sichere Geldanlage sei, lässt sich deshalb nicht seriös behaupten.
Und was ist nun besser?
Die kurze Antwort lautet: Es kommt darauf an.
Mieten kann sinnvoll sein, wenn dir Flexibilität wichtig ist, du nicht langfristig an einen Ort gebunden sein möchtest oder dein Kapital lieber anders einsetzen möchtest.
Kaufen kann sinnvoll sein, wenn du langfristig bleiben möchtest, die Finanzierung solide funktioniert und du die Immobilie auch im Alter nutzen möchtest.
Wichtig ist vor allem, die Rechnung vollständig zu machen.
Nicht nur: Miete gegen Kreditrate.
Sondern: Miete gegen Zinsen, Tilgung, Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Versicherungen, Rücklagen, Wertentwicklung und die alternative Verwendung des eingesetzten Kapitals.
Erst dann wird der Vergleich wirklich realitätsnah.
Und vielleicht müssen wir uns auch von dem Gedanken verabschieden, dass ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung automatisch der Höhepunkt eines erfolgreichen Lebens ist.
Für manche Menschen ist es das. Für andere ist eine schöne Mietwohnung in guter Lage, ein gut gefülltes Depot und die Freiheit, jederzeit den Wohnort wechseln zu können, die deutlich bessere Lösung.
Wohnen muss schließlich nicht zwangsläufig bedeuten, etwas zu besitzen.
Manchmal reicht es auch, sich dort wohlzufühlen.